Dmitri Dudchenko

Для определения стоимости доходной недвижимости в целом используются Коэффициенты Валового и Чистого Дохода или Ставки Капитализации по сопоставимой недвижимости.
Но здесь существует ряд трудностей:
Поиск сопоставимой недвижимость и рыночной информации.
Информация, относящаяся к продаже коммерческой собственности, часто является конфиденциальной и ее сложно получить. В то время как цена продажи обычно может быть определена, то данных о доходах и затратах зачастую нет, что создает трудности для вычисления финансовых показателей.
Определение скрытых мотивов, находящихся за покупкой и корректировка цены покупателей.
Финансовые показатели – это просто коэффициенты, которые были выведены из цены покупки и финансовых данных. Они отображают позиции и результаты переговоров между покупателем и продавцом, экономические условия и т.д. В некоторых случаях, покупателем могут двигать соображения о налоге на доход от недвижимости, в других случаях причиной может быть перевод активов. Если аналитик не знает о специфических основаниях покупки или продажи или, что покупатель сделал корректировку цены по причине особых обстоятельств, таких как необходимость капитального ремонта, или наличие выгодного или невыгодного финансирования, то тогда финансовых показатели будут вычислены неправильно. Это приведет к неверной, вводящей в заблуждение, оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. На первый взгляд, вычисление ставок капитализации кажется относительно простым процессом. Однако, он чреват сложностями и неопределенностью, и требует много усилий по поиску информации, расспросов, быть в курсе различных особых обстоятельств, которые могут исказить ответы.
Количество аналогичной собственности ограничено.
Найти аналогичные варианты недвижимого жилья относительно легко. Обычно есть много недавних сделок купли-продажи и масса сопоставимой или почти сопоставимой недвижимости. В противоположность этому, продаж коммерческой недвижимости относительно немного, и найти сопоставимую недвижимость очень сложно. Подход в этой ситуации состоит в том, чтобы найти какие-нибудь сделки купли-продажи, которые, по крайней мере, близки к этой ситуации, а затем сделать корректировку цены и попытаться принять во внимание специфические отличия, такие как сроки продления арены, факторы месторасположения, возраст, финансы, и т.д.

Обычно подобная оценка производится незавмсимыми экспертами-оценщиками. Стоимость подобной ценки может находится в пределах от 1500 до 4000 долл.



Чистый операционный доход

Чистый операционный доход, возможно, наиболее широко используемый финансовый показатель здания, и часто используется в определении стоимости недвижимости. Чистый операционный доход - это сумма денег, остающаяся после вычета операционных расходов из валового дохода (англ. аббр. EGI). Уплата капитального долга, т.е. выплаты основной суммы и процентов не принимаются во внимание, потому что чистый операционный доход отражает способность недвижимости приносить доход без учета финансирования. Амортизационные отчисления или любые другие  бухгалтерские отчисления или отчисления подоходного налога пренебрегаются. Капиталовложения, которые обеспечивают долговременную выгоду, такие как замена устройств, покраска здания не принимаются во внимание.

Ставка капитализации

Ставка капитализации вычисляется таким образом:
Ставка капитализации = (чистый операционный доход / рыночная стоимость) х 100
Ставка капитализации = (NOI /MV) x 100

Например:

Чистый операционный доход (NOI): $239,430
Рыночная стоимость (MV): $3,420,000
Ставка капитализации = (239,430 / $3,420,000) x 100
Ставка капитализации = 7%

Ставка капитализации 7% представляет годовую прибыль до выплат по ипотеке и подоходным налогам по суммарному инвестированию в размере $3 420 000.

И наоборот, если можно установить Ставку капитализации на основании данных по сопоставимой недвижимости, то мы можем определить вероятную цену продажи недвижимости. Например, если ставка капитализации равняется 7,5 % исходя из сопоставимой недвижимости, и чистый операционный доход (NOI) для здания равняется $105 000, то потенциальная цена продажа может быть подсчитана следующим образом:

MV = (NOI / Кап ставка) x 100
MV = (105,000 / 7.5) x 100
MV = $ 1,400,000

Коэффициент чистого дохода (NIM)

Коэффициент чистого дохода (NIM) является обратным от Ставки капитализации
NIM = 100 / Ставка капитализации
или Ставка капитализации = 100 / NIM

В качестве примера, если NIM равняется 11, то Ставка капитализации равняется:

Ставка капитализации = 100 / NIM
Ставка капитализации = 100 / 11
Ставка капитализации = 9.09%

Как ставка капитализации, так и ее эквивалент - коэффициент чистого дохода используются в секторе недвижимости для произведения оценки рыночной стоимости недвижимости. Однако, в последнее время, ставка капитализации стала более популярным финансовым показателем. Вне зависимости от того, какой показатель используется, они оба выводят одинаковую оценку рыночной стоимости.

Коэффициент чистого дохода выражается следующим образом:

Коэффициент чистого дохода (NIM) = Рыночная стоимость / Чистый операционный доход т.е. NIM = MV/ NOI

Например:

Чистый операционный доход: $239,430
Рыночная стоимость (MV): $3,420,000
NIM = MV / NOI
NIM = 3,420,000 / 239,430 = 14.28

И наоборот, если можно установить коэффициент чистого дохода на основании сопоставимой недвижимости, то мы можем определить вероятную цену продажи недвижимости.

Например, если Коэффициент Чистого Дохода равняется 7,0 и основывается на данных по нескольким сопоставимым объектам, и Чистый операционный доход (NOI) для здания равняется $180 000, то потенциальная цена продажа может быть подсчитана следующим образом:

MV = NOI x NIM

MV = $180,000 x 7

MV = $1,260,000.

Вышеуказанная информация предоставляется исключительно в порядке информации, она не носит юридический характер и не является юридической консультацией.