Blog by Dmitri Dudchenko

<< back to article list

Cтавка капитализации

Для определения стоимости доходной недвижимости в целом используются Коэффициенты Валового и Чистого Дохода или Ставки Капитализации по сопоставимой недвижимости.
Но здесь существует ряд трудностей:
Поиск сопоставимой недвижимость и рыночной информации.
Информация, относящаяся к продаже коммерческой собственности, часто является конфиденциальной и ее сложно получить. В то время как цена продажи обычно может быть определена, то данных о доходах и затратах зачастую нет, что создает трудности для вычисления финансовых показателей.
Определение скрытых мотивов, находящихся за покупкой и корректировка цены покупателей.
Финансовые показатели – это просто коэффициенты, которые были выведены из цены покупки и финансовых данных. Они отображают позиции и результаты переговоров между покупателем и продавцом, экономические условия и т.д. В некоторых случаях, покупателем могут двигать соображения о налоге на доход от недвижимости, в других случаях причиной может быть перевод активов. Если аналитик не знает о специфических основаниях покупки или продажи или, что покупатель сделал корректировку цены по причине особых обстоятельств, таких как необходимость капитального ремонта, или наличие выгодного или невыгодного финансирования, то тогда финансовых показатели будут вычислены неправильно. Это приведет к неверной, вводящей в заблуждение, оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. На первый взгляд, вычисление ставок капитализации кажется относительно простым процессом. Однако, он чреват сложностями и неопределенностью, и требует много усилий по поиску информации, расспросов, быть в курсе различных особых обстоятельств, которые могут исказить ответы.
Количество аналогичной собственности ограничено.
Найти аналогичные варианты недвижимого жилья относительно легко. Обычно есть много недавних сделок купли-продажи и масса сопоставимой или почти сопоставимой недвижимости. В противоположность этому, продаж коммерческой недвижимости относительно немного, и найти сопоставимую недвижимость очень сложно. Подход в этой ситуации состоит в том, чтобы найти какие-нибудь сделки купли-продажи, которые, по крайней мере, близки к этой ситуации, а затем сделать корректировку цены и попытаться принять во внимание специфические отличия, такие как сроки продления арены, факторы месторасположения, возраст, финансы, и т.д.

Обычно подобная оценка производится незавмсимыми экспертами-оценщиками. Стоимость подобной ценки может находится в пределах от 1500 до 4000 долл.



Чистый операционный доход

Чистый операционный доход, возможно, наиболее широко используемый финансовый показатель здания, и часто используется в определении стоимости недвижимости. Чистый операционный доход - это сумма денег, остающаяся после вычета операционных расходов из валового дохода (англ. аббр. EGI). Уплата капитального долга, т.е. выплаты основной суммы и процентов не принимаются во внимание, потому что чистый операционный доход отражает способность недвижимости приносить доход без учета финансирования. Амортизационные отчисления или любые другие  бухгалтерские отчисления или отчисления подоходного налога пренебрегаются. Капиталовложения, которые обеспечивают долговременную выгоду, такие как замена устройств, покраска здания не принимаются во внимание.


Ставка капитализации

Ставка капитализации вычисляется таким образом:
Ставка капитализации = (чистый операционный доход / рыночная стоимость) х 100
Ставка капитализации = (NOI /MV) x 100

Например:

Чистый операционный доход (NOI): $239,430
Рыночная стоимость (MV): $3,420,000
Ставка капитализации = (239,430 / $3,420,000) x 100
Ставка капитализации = 7%

Ставка капитализации 7% представляет годовую прибыль до выплат по ипотеке и подоходным налогам по суммарному инвестированию в размере $3 420 000.

И наоборот, если можно установить Ставку капитализации на основании данных по сопоставимой недвижимости, то мы можем определить вероятную цену продажи недвижимости. Например, если ставка капитализации равняется 7,5 % исходя из сопоставимой недвижимости, и чистый операционный доход (NOI) для здания равняется $105 000, то потенциальная цена продажа может быть подсчитана следующим образом:

MV = (NOI / Кап ставка) x 100
MV = (105,000 / 7.5) x 100
MV = $ 1,400,000



Коэффициент чистого дохода (NIM)

Коэффициент чистого дохода (NIM) является обратным от Ставки капитализации
NIM = 100 / Ставка капитализации
или Ставка капитализации = 100 / NIM

В качестве примера, если NIM равняется 11, то Ставка капитализации равняется:

Ставка капитализации = 100 / NIM
Ставка капитализации = 100 / 11
Ставка капитализации = 9.09%

Как ставка капитализации, так и ее эквивалент - коэффициент чистого дохода используются в секторе недвижимости для произведения оценки рыночной стоимости недвижимости. Однако, в последнее время, ставка капитализации стала более популярным финансовым показателем. Вне зависимости от того, какой показатель используется, они оба выводят одинаковую оценку рыночной стоимости.

Коэффициент чистого дохода выражается следующим образом:

Коэффициент чистого дохода (NIM) = Рыночная стоимость / Чистый операционный доход т.е. NIM = MV/ NOI

Например:

Чистый операционный доход: $239,430
Рыночная стоимость (MV): $3,420,000
NIM = MV / NOI
NIM = 3,420,000 / 239,430 = 14.28

И наоборот, если можно установить коэффициент чистого дохода на основании сопоставимой недвижимости, то мы можем определить вероятную цену продажи недвижимости.

Например, если Коэффициент Чистого Дохода равняется 7,0 и основывается на данных по нескольким сопоставимым объектам, и Чистый операционный доход (NOI) для здания равняется $180 000, то потенциальная цена продажа может быть подсчитана следующим образом:

MV = NOI x NIM

MV = $180,000 x 7

MV = $1,260,000.



Вышеуказанная информация предоставляется исключительно в порядке информации, она не носит юридический характер и не является юридической консультацией.

Подписка на Новости

Пожалуйста, отправте свой email  и получайте все последние новости о недвижимости в Ванкувере

VIP Заявка

    Зарегистрироваться для мгновенного получения информации о новых поступления

  • VIP Заявка

Задать вопрос

Квартиры в Кол Харбор

Жилой комплекс будет построен возде Олимпийского Овала

April 27th, 2010
27 апреля 2010. Муниципальными властями Ричмонда одобрено строительство жилого комплекса возле Олимпийского Овала. Компания ASPAC, известная по своим проектам в Кол Харборе (даунтаун Ванкувера) в июле начнет предварительные продажи. Сейчас в Овале идут работы по трансформации его в многофукциональный спортивный комплекс, а прилегающие территории (около 11 гектар) станут одним из элитных районов Ванкувера.

River Green Представитель ASPAC заявил, что ожидается разпродать первую фазу этого огромного проэкта в течении 60 дней после старта продаж и июле.

...
Click here to read more detail about 'Жилой комплекс будет построен возде Олимпийского Овала'

Рост количества новых объектов на рынке недвижимости Ванкувера

April 9th, 2010

Апрель 9 2010. Стабильный приток новой недвижимости позволил обеспечить типичную для весны ситуацию на рынке недвижимости Большого Ванкувера.
По данным Палаты недвижимости Большого Ванкувера (REBGV), новые поступления домов, таунхаусов и квартир на рынок недвижимости Ванкувера в марте 2010 г. составили 7004 объекта. Это на 60% больше по сравнению с мартом 2009 г, когда на рынок поступило 4385 новых объектов недвижимости, и на 52,1% выше показателей февраля 2010 г, когда служба Multiple Listing Service® (MLS®) зафиксировала 4606 новых лотов.
Общее количество активных лотов в списках слу...

Click here to read more detail about 'Рост количества новых объектов на рынке недвижимости Ванкувера'

HST. Компенсация при инвестиционном строительстве

March 1st, 2010

1 марта 2010. В случае строительства или основательной реставрации жилья для сдачи в аренду, владелец может претендовать на компенсацию в размере до 26 250 долларов на дома стоимостью до 525 000 долларов. На дома дороже 525 000 долларов существует фиксированная компенсация в размере 26 250 долларов.
Чтобы претендовать на получение компенсации, дом должен сдаваться в аренду или служить основным местом жительства для его хозяина на протяжении не менее одного года. Компенсации подлежат:

отдельный дом, таунхаус, или кондоминиум, в независимости от наличия разрешённых пристроек;
передвиж...

Click here to read more detail about 'HST. Компенсация при инвестиционном строительстве'

HST- готовы ли вы?

February 27th, 2010
28 февраля 2010. C первого июля 2010 года федеральные и местные власти собираются объединить семипроцентный провинциальный налог на продажи (PST) и пятипроцентный федеральный налог на добавленную стоимость (GST) в двенадцатипроцентный объединенный налог с продаж (HST). Пришло время подготовиться к этим изменениям. Согласно обычной практике, принципы налогообложения, используемые в регулировании федерального налога на добавленную стоимость (GST), также будут использоваться и в регулировании объединенного налога с продаж (HST).


Компенсация покупателям нового жилья

Покупатели могут ...

Click here to read more detail about 'HST- готовы ли вы?'

Фотоконкурс

February 12th, 2010
konkurs12 февраля 2010.

Размести на сайте www.zemlyaki.ca как можно больше своих фотографий из жизни в Канаде - и получи совершенно бесплатно суперприз - цифровую зеркальную камеру Nikon или один из 11 поощрительных призов!


Суперприз - Nikon D3000 Kit with
AF-S DX NIKKOR 18-55mm f3.5-5.6G VR Lens

1 место - 1 флэш-карта 32 Гб
2 место - 2 флэш-карты по 16 Гб
3 место - 3 флэш-карты по 8 Гб

...
Click here to read more detail about 'Фотоконкурс'