Dmitri Dudchenko

Закон о квартирном жилье - Strata Property Act.

В Британской Колумбии квартиры (кондоминиум) попадают под действие закона о квартирном жилье (Strata Property Act), вступившем в силу с июля 2000 года, вместо закона о Кондоминиумах (Condominium Act).

Страта (Strata) - форма владения недвижимостью подразумевеющая совместное долевое владение и вклющая квартиры, городские дома (townhouses), полудуплексные строения с общим участком.

Strata Property Act определяет обязанности застройщиков, владельцев, домоуправления, и компании, управляющей жилищным объединением (комплексом) по поручению домоуправления.

Закон Strata Property Act касается проблем, возникших в 90-е годы и связанных с неправильным, без учета особенностей морского климата западного побережья, дизайном застроек. Правительство разработало финансовую программу реабилитации, и практически каждое строение в Ванкувере, пострадавшее в результате этой проблемы, на сегодняшний день лучше, чем новое.

Новый закон регулирует вопросы управления и владения собственностью в рамках жилищного комплекса.

Форма Б (Form B), оформленная менеджером жилищного объединения, является необходимым документом для любой сделки по продаже жилья и представляет собой детальное изложение информации по состоянию, предварительной оценке предстоящих работ по благоустройству и финансовое положение жилищного комплекса.

Квартиры/кондоминиумы в Ванкувере

Квартирные комплексы (до 4-х этажей включительно) обычно деревянные, каркасного типа, а многоэтажные строения – бетонные. В гараже под зданием, как правило имеется парковка для каждого лота в отдельности, и ежемесячные выплаты покрывают расходы по обслуживанию, менеджменту и благоустройству общих для всех жильцов участков комплекса. Расходы по обслуживанию базируются на размере жилья, количества парковочных мест, площади балконов, и тд.

Таунхаусы в Ванкувере

Таунхаусы это смежные жилищные застройки очень довольно распространенные в районах Большего Ванкувера. Как правило у каждого владельца такого жилья на первом этаже есть небольшой персональный участок. Чаще всего данные строения имеют два или три жилых уровня.

В комплексах таунхаусов, так же как и в квартирных существуют месячные выплаты по обслуживанию, но парковка, как правило представляет собой отдельный гараж.

Полудуплексы в Ванкувере

Эта форма жилищного владения является не редким для Британской Колумбии и популярной в западной части Ванкувераю. При такой форме владения недвижимостью, владение землей и постройками долевое и различного рода выплаты на ремонт и обновление оговариваются совместно.

Страта

Когда вы приобретаете кондоминиум в Ванкувере, вы автоматически становитесь членом корпорации владельцев (Strata Corporation). Являясь членом такого объединения, вы имеете право голоса в принятии решений, касающихся внесения изменений в дополнительные законы, благоустройству, ремонту и других вопросов.

Благоустройство жилищного объединения подразумевает благоустройство смежных участков или лотов (strata lots) общей собственности и управление общими средствами. Закон жилищного объединения представляет собой основу демократической структуры жилищного объединения. 1-го июля 2000 года этот закон заменил прежде действующий Закон о Кондоминиумах.

Обязанности корпорации жилищного объединения:

Управление:

В обязанности корпорации жилищного объединения входит управление общей собственностью, и общими средствами в интересах владельцев.

Ремонт и обслуживание:

Обязанностью корпорации жилищного объединения является ремонт и обслуживание общей собственности (интерьер и экстерьер комплекса, дымоходы, лестницы, балконы, окна, освещение, ограждения и предметы, являющиеся частью экстерьера), а также управление общими средствами.

Страхование:

Корпорация жилищного объединения должна приобрести страховку на общую собственность, включая все строения, указанные в плане жилищного комплекса, общие средства и весь недвижимый инвентарь, построенный или установленный на смежных участках. В дополнение, корпорация жилищного объединения должна иметь страховку, покрывающую ответственность в случае повреждения жилищной собственности или телесного повреждения.

Каждый год домоуправление (Strata Council) должно пересмотреть соответствие страхового покрытия насущным требованиям и отчитаться перед владельцами на общем собрании.

Ведение протокола собраний корпорации жилищного объединения:

Корпорация жилищного объединения должна вести протоколы каждого общего собрания и каждого собрания домоуправления (council meeting), в которые должны быть включены результаты каждого голосования. Корпорация жилищного объединения должна хранить протоколы собраний в течение как минимум шести лет.

Отчеты корпорации:

Корпорация должна составлять следующие отчеты:

- Протоколы Общего Собрания и собраний домоуправления, в которые должны быть включены результаты каждого голосования,
- Список владельцев с физическим адресом каждого юнита (участка, квартиры и тому подобное) почтовым адресом, номером, в соответствии с планом комплекса, номером парковки, суммой долевого участие в общей собственности (unit entitlement),
- Бухгалтерские отчеты, показывающие денежный приход и расход и причины расходов, включая соответствующие квитанции,

Голосование и принятие резолюций:

Каждый смежный участок (Strata lot) имеет право одного голоса и право голосования принадлежит владельцу или его представителю.

Большинство решений, принимаемых на общем собрании, подразумевают необходимость преобладающего числа голосов, трех четвертей голосов или единогласного решения, в зависимости от ситуации.

Преобладающее большинство голосов необходимо:

- для утверждения годового бюджета,
- для внесения поправок в проект бюджета на ежегодном общем собрании,
- для исключения или принятия членов домоуправления,

¾ голосов необходимы:

- для утверждения резолюции по отмене контракта с компанией, управляющей жилищным объединением,
- для утверждения изменений в использование или во внешний вид общей собственности,
- для утверждения статьи расходов,
- для утверждения отдельного сбора средств,
- для внесения изменений в дополнительные законы в рамках плана жилищного комплекса,
- для внесения изменений в количество участков подразумеваемых для сдачи в аренду или арендный срок.

Финансы корпорации жилищного объединения:

Каждая корпорация жилищного объединения должна иметь два фонда: текущий и на непредвиденные расходы. Корпорация жилищного объединения должна отчитываться по каждому фонду отдельно, и все владельцы должны вносить плату в фонды в рамках выплат по жилищному объединению.

Текущий фонд:

Должен быть установлен для выплаты текущих общих расходов. Общими расходами считаются траты по содержанию общей собственности и общих средств корпорации жилищного объединения.

Фонд непредвиденных расходов (Contingency Reserve Fund или CRF):

Должен быть установлен для покрытия расходов возникающих реже, чем два-три раза в год. По сути, это – фонд нерегулярных расходов.

Финансовые отчеты должны содержать:

- изначальный и на данный момент баланс текущего фонда.
- изначальный и на данный момент баланс фонда на непредвиденные расходы,
- детали, касающиеся доходов корпорации из всех источников,
- детали всех выплат из текущего фонда, включая детали по любым неутвержденным расходам,
- доход и расходы, если таковые имеются, в рамках специальных денежных сборов.

Годовой бюджет должен содержать:

- изначальный баланс в текущем бюджете и CRF (фонд непредвиденных расходов),
- предполагаемые доходы из всех источников помимо выплат по жилищному объединению (strata fees),
- предполагаемые расходы в рамках текущего фонда,
- сумму всех взносов в текущий фонд и CRF,
- месячный денежный взнос с каждого смежного участка в текущий фонд и CRF,
- предполагаемый баланс в CRF по итогам финансового года.

Вышеуказанная информация предоставляется исключительно в порядке информации, она не носит юридический характер и не является юридической консультацией.