Сравнительный анализ рынка (CMA)
Перед тем, как выставить дом на продажу необходимо провести сравнительный анализ конъюнктуры рынка, также известный под аббревиатурой СМА (Competitive Market Analysis).
CMA – самый распространенный метод определения стоимости дома. CMA показывает цены на недавно проданную недвижимость подобную вашей. Такой анализ основан на фактах, а не на субъективном мнении, поэтому его ценность всегда выше. Как правило, CMA – это список недвижимости, которая сейчас выставлена на продажу, имеет статус незавершенной сделки, уже продана или срок пребывания на рынке которой уже истек.
Обратите внимание на уже проданную недвижимость – именно ее продажная стоимость повлияет на стоимость вашего дома. Цены, по которым недвижимость выставлена на продажу, не отражают ее реальную стоимость. Информация о незавершенных сделках всего лишь покажет вам запрашиваемую стоимость дома (а не цену, по которой его купят), а лоты, просроченные из-за того, что не было желающих их приобрести – как правило имели завышенные цены.
Для того чтобы вы имели возможность разобраться в ценообразовании на объекты недвижимости, я предлагаю вам бесплатный отчет, который поможет вам узнать о стоимости вашего жилья.
Стандартный отчет сравнительного анализа рынка содержит информацию:
1)о недвижимости, которая на данный момент выставлена на продажу. Эта информация позволит вам узнать о ваших конкурентах на рынке недвижимости. Она не является показателем рыночной стоимости имущества (средней цены, которую предлагает продавец, и на которую соглашается покупатель), потому что продавцы могут назначать любую цену, которая не всегда соответствуют действительности. Предлагаемые цены на недвижимость не отражают рыночную стоимость до тех пор, пока кто-то не согласится их заплатить, а на рынке спроса (Рынок спроса существует в том случае, если на продажу выставлено много объектов недвижимости и конкуренция желающих их купить невысока. Как правило, рынком спроса считается реестр домов, выставленных на продажу за последние 6 месяцев. Когда количество объектов возрастает, у покупателей появляется больше вариантов и больше времени на обдумывание покупки. Кроме того, цены обычно снижают, чтобы удовлетворить спрос покупателей), например, большинство недвижимости продается значительно дешевле.
2)Незавершенные сделки купли-продажи имущества – недвижимость, которая ранее была выставлена на продажу, а сейчас связана договором, поэтому не является сопоставимыми продажами. Вы сможете узнать цену сделки только в том случае, если листинговый агент захочет поделиться информацией предстоящей продаже, но, к сожалению, это случается редко. Незавершенные сделки показывают направление, в котором движется рынок. Если стоимость вашего дома выше, чем стоимость незавершенных продаж, продолжительность пребывания на рынке (DOM) вашего объекта до получения статуса «незавершенной сделки» может увеличиться. Статус незавершенной сделки присваивается в том случае, если предложение было принято продавцом, но сделка еще не заключена. Многие агенты также оперируют термином «средняя продолжительность реализации предложения», которую получают в результате деления суммы дней на рынке для каждого лота на количество лотов. На рынке спроса продолжительность реализации предложения, в основном, выше, потому что имущество продается дольше. Что касается рынка предложения, количество дней пребывания на нем меньше.
3)Проданные лоты – дома, которые были проданы на протяжении предыдущих 6 месяцев и являются сопоставимыми продажами. Эти продажи, вместе с незавершенными сделками (которые до момента продажи вашей недвижимости, вероятно, завершатся) будут использоваться оценщиком в определении стоимости вашей недвижимости для покупателя. Тщательно изучите сопоставимые продажи, так как они определят рыночную стоимость вашего имущества.
4)Снятые с продаж/Отмененные лоты – недвижимость, которая была исключена из реестров по одной из ряда причин. Как правило, недвижимость снимают с продажи потому, что запрашиваемая цена слишком высока и недмижимость не продается. Средние цены в этой группе лотов почти всегда выше, чем средние цены сопоставимых продаж.
Однако лоты могут сниматься еще по нескольким причинам:
Продавец передумал разлучаться со своим домом и снял его с продаж.
Слишком долгое пребывание предложения на рынке. Агенты иногда снимают лоты, чтобы потом зарегистрировать их в качестве новых.
Необходимость ремонта. После жилищной инспекции дома, находящегося ранее в статусе незавершенной сделки, покупатель потребовал от продавца выполнить ремонт, продавец отказался.
Продавец уволил агента, что случается не так уж редко, когда клиент не доволен услугами риелтора.
5)Лоты по которым истек договор с агенством недвижимости – в этой группе средние цены будут наивысшими. Скорее всего именно из-за цены лот не был куплен. Некоторые просроченные лоты могут заново выставляться новыми агентами и с новой ценой.
