Ипотека

Если вы хотите приобрести жилье, вам необходимо знать обо всех этапах получения ипотеки.

Ипотечная терминология

Перед тем, как обращаться к кредиторам, вам следует выучить несколько основных ипотечных понятий. Начните с прочтения раздела Глоссарий ипотечных терминов.

Предварительного согласие банка о выдаче ипотечного кредита

Предварительное решение о предоставлении ипотеки принимается кредитором после рассмотрения финансовой информации о вас и определения максимального лимита ипотеки. Получение предварительного разрешения на ипотеку позволит вам:

знать, сколько денег вы можете взять в кредит, поэтому вам не придется тратить время на поиски недвижимости, которая вам не по карману;

не волноваться о повышении процентных ставок, так как обычно кредиторы гарантируют их неизменность на протяжении 60-90 дней;

иметь преимущество над другими желающими приобрести тот же объект недвижимости, так как продавец будет знать, что у вас больше шансов получить кредит;

сэкономить время, при получении кредита, так как вся основная документация у вас уже оформлена.

Где можно получить предварительное решение о выдаче ипотечного кредита

Банки и финансовые учреждения будут бороться за вас в качестве их клиента, поэтому не лишним будет узнать какие есть предложения на рынке ипотек, и выбрать самые выгодные условия. Многие кредиторы согласятся снизить процентные ставки, так что не стесняйтесь торговаться. Возможность торговаться во многом будет зависеть от суммы, которую вы берете в кредит. Вы можете связываться с банками и кредитными союзами напрямую, либо работать с ипотечным брокером или ипотечным специалистом. Независимый брокер поможет вам найти кредитора и наиболее выгодный ипотечный пакет. Ипотечный специалист является высоко квалифицированным сотрудником банка, и имеет широкие возможности для предоставления вам самых выгодных условий.

После выбора кредитора вам необходимо предоставить финансовую информацию о себе, в частности:

Личную информацию, такую как количество иждивенцев и семейное положение

Информацию о трудоустройстве, включая письмо от вашего работодателя с указанной заработной платой

Банковская и инвестиционная информация

Информация о вашем имуществе (например, наличие автомобиля, другой недвижимости)

Информация о кредитах и других обязательствах

Разрешение на проверку вашей кредитоспособности.

После того, как данная информация будет проверена кредитором, вам сообщат, какую сумму вы можете взять в кредит и тогда вы сможете приступать к поискам жилья.

Советы по выплате ипотеки

Несмотря на то, покупаете ли вы жилье впервые, или же хотите приобрести его повторно, при расчете ипотечных выплат, примите во внимание несколько шагов, которые помогут вам сэкономить:

Сократив амортизационный период с 25 до 20 лет, вы сможете погасить ипотеку на 5 лет раньше. Вам придется выплачивать большие суммы каждый месяц, но таким образом вы быстрее выплатите маржу кредиторов и в долгосрочной перспективе сумма процентных начислений, которые вы платите, окажется меньше.

Договоритесь о возможности предварительной оплаты. Если вы ее получите, сможете непосредственно выплатить часть основной суммы. Узнайте, нет ли у вашего кредитора штрафов за выплату суммы раньше срока.

Выплачивая деньги каждые две недели, а не раз в месяц, за год вы совершите 26 платежей, это 13, а не 12 месяцев. Месячную сумму надо будет просто разделить напополам. Таким образом вы сократите свой амортизационный период с 25 до 20 лет.

Глоссарий

Амортизация (Amortization)

Время, необходимое для выплаты взятого ипотечного кредита

Оценка стоимости имущества (Appraisal)

Вычисление рыночной стоимости имущества, используемой кредиторами при расчете суммы ипотеки.

Повышение стоимости (Appreciation)

Возможность приобретаемого имущества увеличивать свою стоимость с течением времени.

Оценка имущества для взимания налогов (Assessment)

Оценка имущества, производимая местными властями, с целью определения суммы налога на недвижимость.

Ипотека с возможностью смены должника (Assumable Mortgage)

Ипотечный кредит, взятый продавцом недвижимости в целях её покупки, который может быть переоформленным на покупателя данного имущества, который, в свою очередь, обязуется его погасить.

Стандартная недвижимость (Benchmark property)

Имущество, на основании цен на которое проводиться оценка стоимости другого имущества.

Смешанная ипотека (Blended Mortgage)

Комбинация из двух ипотечных кредитов с разными процентными ставками с целью создания одного выплачиваемого кредита с процентной ставкой равной среднеарифметическому значению их процентных ставок.

Выплата смешанной ипотеки (Blended Mortgage Payments)

Регулярные платежи, которые включают в себя как основную сумму, так и начисляемые проценты. С каждым успешным платежом, величина ипотечного процента уменьшается, а величина основной суммы растёт таким образом, чтобы общая сумма выплат оставалась неизменной.

Снижение выплат и процентных ставок по кредиту (Buy-Down)

Продавец уменьшает процент, выплачиваемый по кредиту покупателем, путем компенсации в виде единоразовой выплаты или или месячных платежей.

Закрытая закладная (Closed Mortgage)

Ипотечный кредит, который не может быть досрочно погашен или пересмотрен, а сумма долга против заложенного имущества не может быть увеличена.

Завершение сделки (Closing или Completion)

Завершения сделки купли-продажи, когда все стороны договора согласны с тем, что все юридические и финансовые условия выполнены, а право на владение имуществом перешло от продавца к покупателю.

Ипотечные издержки (расходы, связанные с передачей недвижимости от продавца к покупателю) (Closing Costs)

Дополнительные затраты при покупке или продаже имущества.

Заключительная дата (Closing Date или Completion Date)

День, когда все деньги уплачены, а право собственности и ключи от имущества переходят от продавца к покупателю.

Общественная собственность (Common Property)

Части кооперативного жилого дома (кондоминиума) находящегося в общей собственности у владельцев квартир.

Кондоминиум (Condominium)

Товарищество собственников жилья, в котором каждая жилая единица находится в частной собственности, а здание и территория – в совместном владении.

Обычная закладная (Conventional Mortgage)

Ипотечный кредит, не превышающий 80% арендованной стоимости жилья.

Встречное предложение (Counter-offer)

Письменный ответ одной стороны в адрес на предложение другой в ходе переговоров по поводу купли-продажи недвижимости.

Коэффициент обслуживания долга (Debt Service Ratio)

Процентное соотношение хозяйственных затрат, в том числе уплаты процентов по ипотеке и налогов (а также коммунальных сборов, при наличии таких) к общим доходам должника.

Первый взнос (Down Payment)

Часть цены дома, не покрываемая ипотекой, которую покупатель обязан уплатить наличными.

Сервитут (Easement)

Законное основание на использование чужих владений для ограниченных потребностей. Общим примером может быть право компаний на прокладывание коммуникаций через Вашу собственность.

Нарушение границ земельного участка (Encroachment)

Вторжение на чужие владения. Общим примером может быть свисающая (частично или полностью) над Вашей территорией крыша соседского дома.

Маржа (Equity)

Разница между рыночной стоимостью продаваемого имущества и размером ипотечного кредита, взятого на его приобретение. Маржа – это сумма, которую получит собственник при продаже своего имущества после выплаты ипотеки.

Первичная закладная (First Mortgage)

Первая закладная, зарегистрированная на имущество. Дополнительные ипотечные кредиты, взятые под залог данного имущества, будут вторичными по отношению к первой закладной.

Лишение права выкупа закладной (Foreclosure)

Законный процесс отбора права на владение имуществом кредитором, когда дебитор не выполняет взятых на себя ипотечных обязательств.

Брутто-коэффициент обслуживания долга (Gross Debt Service Ratio)

Общепринятое правило, согласно которому, Ваши хозяйственные расходы (выплаты по кредитам, налоги и половина коммунальных платежей, при наличии) на должны превышать 32% от совокупных ежемесячных доходов.

Высокопроцентная ипотека (High-ratio Mortgage)

Ипотечный кредит, превышающий 80% соотношение суммы покупки к сумме кредита, который должен быть гарантирован Канадской Ипотечной Корпорацией или же частным лицом с целью защиты кредитора от невыполнения договора дебитором.

Процент (Interest)

Стоимость взятых в ссуду денег.

Соаренда (Joint Tenancy)

Форма владения, предусматривающая равные права на владение имуществом для нескольких субъектов (обычно супружеских пар). В случаи смерти одного из них, его или её часть имущества автоматически переходит во владение выжившей стороны, независимо от воли умершего.

Использование заёмного капитала (Leverage)

Возможность оперировать огромными средствами, имея в наличии небольшой капитал. В сфере недвижимости это означает то, что, например, имея на руках не больше 20 000 $ можно приобрести дом стоимостью в 100 000 $.

Преимущественное требование до уплаты долга (Lien)

Любые законные претензии на имущество, гарантирующие выплату долга.

Листинговый договор (Listing Agreement)

Договор, составляемый между листинговым брокером (риелтором) и владельцем, уполномочивающий риелтора на проведения операций с имуществом.

Листинговый брокер (Listing Broker)

Компания риелтора с которым собственник подписывает контракт на продажу имущества.

Коммунальные платежи (Maintenance Fee)

Ежемесячная плата, которую вносят владельцы кондоминиумов для поддержания недвижимости в хорошем состоянии.

Ипотека (Mortgage)

Контракт между заемщиком и кредитором. Заемщик закладывает недвижимость в качестве гарантии выплаты ипотечного долга. Кредитор, принимая решение о выдаче кредита, рассматривает недвижимость (гарантию) и финансовые возможности заемщика.

Ипотечный брокер (Mortgage Broker)

Лицо или компания, занимающиеся подбором и организацией ипотечных кредитов.

Страхование ипотеки (Mortgage Insurance)

Государственное или частное страхование, защищающее кредитора от неспособности заемщика выплачивать высокопроцентную (или любую другую) ипотеку.

Страховщик ипотеки (Mortgage Insurer)

В Канаде высокопроцентная ипотека должна быть застрахована от неспособности выплаты либо Канадской Ипотечной Корпорацией, либо частными страховщиками. Заемщик обязан самостоятельно платить за страховку, которая защитит его кредитора.

Страхование жизни ипотечных заемщиков (Mortgage Life Insurance)

Страховка, которая выплатит ипотечный долг в случае смерти заемщика.

Ипотечный платеж (Mortgage Payment)

Регулярный платеж с целью выплатить основную часть и процент ипотеки.

Штраф за досрочное погашение ипотеки (Mortgage Prepayment Penalty)

Плата заемщика кредитору в обмен на разрешение разорвать контракт (ипотечный договор), обычно составляющая сумму процента за три месяца. Плата может быть и выше, а также эквивалентной доходу, потерянному кредитором вследствие расторжения контракта.

Срок ипотеки (Mortgage Term)

Время, на которое кредитор одолжил средства заемщику. Большинство сроков составляют от 6 месяцев до 5 лет, после которых заемщик может либо выплатить баланс (оставшуюся часть основной суммы), либо договориться о продлении ипотеки.

Кредитор по ипотеке (Mortgagee)

Залогодержатель

Заемщик по ипотеке (Mortgagor)

Должник

Служба Multiple Listing Service® (MLS®)

Единая база данных недвижимости, создаваемая и поддерживаемая риелторами.

Открытая ипотека (Open Mortgage)

Ипотека, которая может быть погашена досрочно, или условия которой могут измениться в любое время без штрафа.

Частично открытая ипотека (Partially Open Mortgage или частично закрытая ипотека)

Позволяет заемщику предварительно выплатить часть основной суммы ипотеки в определенное время о штрафом, или без него.

Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу (Portability)

Возможность заемщика забрать с собой ипотеку, когда он продает заложенное имущество и покупает новое.

Предварительное согласие на ипотеку (Pre-Approved Mortgage)

Предварительное согласие финансового учреждения дать кредит на определенную сумму под определенные проценты.

Возможность досрочного погашения (Prepayment Privilege)

Возможность заемщика досрочно погасить часть или всю основную сумму ипотеки со штрафом или без него. Эта возможность часто ограничивается определенной суммой или временем.

Основная сумма (Principal)

Первоначально взятая в кредит сумма ипотеки, либо оставшаяся непогашенная ее часть. Процент рассчитывается на ее основе.

Процентная ставка (Interest rate)

Выручка, которую получает кредитор за выдачу денег в долг заемщику, желающему приобрести недвижимость.

Риелторы (REALTORS®)

Специалисты по недвижимости, которые являются членами местной Палаты недвижимости и Ассоциации Недвижимого Имущества Канады. Только эти лица имеют право называть себя риелторами.

Изменение условий займа (Refinancing)

Процесс получения новой ипотеки, обычно с более низкой процентной ставкой, для замены существующей.

Резервный фонд (Reserve Fund)

Часть коммунальных платежей владельцев кондоминиума, которая откладывается для покрытия затрат на ремонт.

Вторичная ипотека (Second Mortgage)

Второй договор, вдобавок к первой ипотеке, также подкрепленный недвижимостью. Вторичная ипотека обычно выдается по более высоким процентам и на боле короткий срок, чем первая.

Вторичное финансирование (Secondary Financing)

Вторая, третья, четвертая и т.д. ипотеки, подкрепленные той же недвижимостью, что и при первой ипотеке.

Ипотека предосталенная продавцом (Take-Back Mortgage)

Ситуация когда продавец становится кредитором для покупателя, т.е. финансирует покупку.

Срок срок (Mortgage Term)

Время, на которое кредитор одолжил средства заемщику. Большинство сроков составляют от 6 месяцев до 5 лет, после которых заемщик может либо выплатить баланс (оставшуюся часть основной суммы), либо договориться о продлении ипотеки.

Зарегистрированное право собственности (Title или Land Title)

Законное доказательство владения имуществом

Установление истинного собственника недвижимости (Title Search)

Подробное рассмотрение документов на собственность с целью подтвердить, что нет никаких претензий на имущество или невыполненных обязательств, а также вопросов, связанных с действительностью права владения продавца.

Коэффициент обслуживания долга (Total Debt Service Ratio)

Показывает, какая часть прибыли заемщика поглощается процентными и фиксированными платежами.

Квартира (Unit)

Термин, означающий индивидуальное жилье или квартиру внутри кондоминиума.

Закладная с изменяющейся ставкой процента (Variable-rate Mortgage)

Ипотечный кредит с фиксированной суммой платежей, но со сменной процентной ставкой находящейся в прямой зависимости от колебаний процентных ставок на рынке. Таким образом, если рыночные процентные ставки возрастают, то растёт и ставка процента ипотечного кредита; и наоборот, при понижении рыночных процентных ставок, ставка процента ипотечного кредита соответственно понижается.

Обратная ссуда (Vendor Take-Back Mortgage)

Ситуация когда продавец использует свою ценовую маржу для частичного или полного погашения ипотеки в целях продажи имущества.

Недельные платежи (Weekly Payments)

Платежи, совершаемые каждую неделю или 52 раза в год

Градостроительные нормы (Zoning Regulations)

Чёткие указания установленные и воплощение в силу местными муниципалитетами регулирующие правила пользования имуществом