604.961.6413

Что такое MLS® Home Price Index ?


Shared by

Shared on January 17th, 2019

MLS® HPI – это показатель цен на недвижимость, который дает более четкую картину рыночных тенденций по сравнению с традиционными инструментами, такими как среднее значение или медиана.

Среднее значение – это средняя цена, полученная путем деления общего объема продаж на количество продаж.

Чтобы получить мадиану, все цены продаж упорядочены в числовом порядке.  В случае, четного количества продаж мадиана является самой высокой ценой в нижней половине группы. Если количество продаж нечетное, в качестве медианы принимается средняя продажа.

Концепция MLS® HPI смоделирована по  принципу рассчёта индекса потребительской активности, который измеряет скорость изменения цен на потребительскую корзину товаров и услуг.

Потребительская корзина – это комбинация товаров и услуг, которые канадцы покупают  и используют чаще всего; таких как: еда, одежда, транспорт и т. д. Вместо анализа товаров и услуг MLS® HPI измеряет скорость, с которой цены на жилье меняются с течением времени с учетом типа проданных домов.

Проблема со средними

До того, как HPI начали использовать в 1996 году, риелторы и общественность полагались на статистику среднемесячных цен, чтобы понять тенденции цен на жилье.

Средние значения, однако, могут вводить в заблуждение, поскольку количество и качество продаваемой недвижимости в любой данной области со временем меняются по ряду причин. В результате средние цены могут резко колебаться, что делает рынок жилья нестабильным.

Чтобы это продемонстрировать,  рассмотрим несколько примеров того, как на средние цены влияют различные изменения в cтруктуре продаж.

Пример 1. Как медиана и средняя стоимость зависят от изменения цен

Год  1 ($) Год  2 ($)
1. 139,000 1. 139,000
2. 145,000 2. 145,000
3. 230,000 3. 230,000
4. 265,000 4. 265,000
5. 290,000  медиана 5. 290,000  медиана
6. 320,000 6. 320,000
7. 365,000 7. 365,000
8. 425,000 8. *545,000
9. 480,000 9. *580,000
 Общая сумма $2,659,000 ÷ 9 продаж= $295,444, среднее значение  Общая сумма $2,879,000 ÷ 9 продаж = $319,888,   среднее значение
* изменение цены за 1 год

В этом примере медиана осталась прежней, а среднее значение увеличилось на 9,4 процента – это показывает, что изменения цен в средней части шкалы цен влияют  на среднее значение, но могут оставить медиану практически без  изменений. При рассчёте медианы или среднего значения не учитываются изменения в структуре продаж. В один год популярны дома в более дорогом регионе; в следующем году популярным может быть район с более низкими ценами. Оба метода отслеживания цен могут привести к завышению рыночной цены, которую покупатели жилья фактически платят за свои дома.

Определение типичного дома MLS® HPI является более стабильным ценовым индикатором, чем мадиана и среднее  значение, потому что он отслеживает изменения «среднеуровневых» или «типичных» домов и исключает экстремальные свойства классов high-end и low-end.

Типичные дома определяются различными хдарактеристиками: возрастом, площадью, месторасположением и т.д.

Например, возможный набор функций для типичного дома в определенном районе: 10-летний дом с 3 спальнями, без панорамного вида или вида на океан, на участке площадью 7 200 кв.футов, с 8 комнатами, 2 ванными комнатами, камином, гаражом на 1 машину и расположенным близко к школам. Ориентировочная цена для этого дома будет сформирована из стоимости каждой составляющей.

Разбивка продаж недвижимости в каждом месяце в определённом районе – это оценка текущих цен за спальни, ванные комнаты, камины и т.д. Затем цены на эти качественные и количественные характеристики применяются к модели типичного дома и рассчитывается индексная цена за месяц. Этот тип модели ценообразования включает в себя оценку стоимости характреристик объекта, а не самого объекта.

Примечание: MLS® HPI предлагает только базовую цену для отслеживания тенденций ценообразования на рынке недвижимости и не должны восприниматься как фактические цены на какую-либо конкретную собственность.

 



Caveat emptor! Внимание, покупатели! Покупка недвижимости использованной для краткосрочной аренды может облагаться GST! 

Caveat emptor! Внимание, покупатели! Покупка недвижимости использованной для краткосрочной аренды может облагаться налогом на добавленную стоимость GST! Знаете ли вы, что краткосрочная аренда на срок ... [read more]