MLS® HPI – это показатель цен на недвижимость, который дает более четкую картину рыночных тенденций по сравнению с традиционными инструментами, такими как среднее значение или медиана.

Среднее значение – это средняя цена, полученная путем деления общего объема продаж на количество продаж.

Чтобы получить мадиану, все цены продаж упорядочены в числовом порядке.  В случае, четного количества продаж мадиана является самой высокой ценой в нижней половине группы. Если количество продаж нечетное, в качестве медианы принимается средняя продажа.

Концепция MLS® HPI смоделирована по  принципу рассчёта индекса потребительской активности, который измеряет скорость изменения цен на потребительскую корзину товаров и услуг.

Потребительская корзина – это комбинация товаров и услуг, которые канадцы покупают  и используют чаще всего; таких как: еда, одежда, транспорт и т. д. Вместо анализа товаров и услуг MLS® HPI измеряет скорость, с которой цены на жилье меняются с течением времени с учетом типа проданных домов.

Проблема со средними

До того, как HPI начали использовать в 1996 году, риелторы и общественность полагались на статистику среднемесячных цен, чтобы понять тенденции цен на жилье.

Средние значения, однако, могут вводить в заблуждение, поскольку количество и качество продаваемой недвижимости в любой данной области со временем меняются по ряду причин. В результате средние цены могут резко колебаться, что делает рынок жилья нестабильным.

Чтобы это продемонстрировать,  рассмотрим несколько примеров того, как на средние цены влияют различные изменения в cтруктуре продаж.

Пример 1. Как медиана и средняя стоимость зависят от изменения цен

В этом примере медиана осталась прежней, а среднее значение увеличилось на 9,4 процента – это показывает, что изменения цен в средней части шкалы цен влияют  на среднее значение, но могут оставить медиану практически без  изменений. При рассчёте медианы или среднего значения не учитываются изменения в структуре продаж. В один год популярны дома в более дорогом регионе; в следующем году популярным может быть район с более низкими ценами. Оба метода отслеживания цен могут привести к завышению рыночной цены, которую покупатели жилья фактически платят за свои дома.

Определение типичного дома MLS® HPI является более стабильным ценовым индикатором, чем мадиана и среднее  значение, потому что он отслеживает изменения «среднеуровневых» или «типичных» домов и исключает экстремальные свойства классов high-end и low-end.

Типичные дома определяются различными хдарактеристиками: возрастом, площадью, месторасположением и т.д.

Например, возможный набор функций для типичного дома в определенном районе: 10-летний дом с 3 спальнями, без панорамного вида или вида на океан, на участке площадью 7 200 кв.футов, с 8 комнатами, 2 ванными комнатами, камином, гаражом на 1 машину и расположенным близко к школам. Ориентировочная цена для этого дома будет сформирована из стоимости каждой составляющей.

Разбивка продаж недвижимости в каждом месяце в определённом районе – это оценка текущих цен за спальни, ванные комнаты, камины и т.д. Затем цены на эти качественные и количественные характеристики применяются к модели типичного дома и рассчитывается индексная цена за месяц. Этот тип модели ценообразования включает в себя оценку стоимости характреристик объекта, а не самого объекта.

Примечание: MLS® HPI предлагает только базовую цену для отслеживания тенденций ценообразования на рынке недвижимости и не должны восприниматься как фактические цены на какую-либо конкретную собственность.